Ngôi nhà mơ ước P2 – Hướng dẫn Mua & Chọn mua căn hộ chung cư

Trong Phần 1, bạn đã xác định được mục đích mua nhà, vị trí muốn mua và tầm tài chính thực tế đang có.

Xem lại Phần 1 tại đây: https://buiquochung.com/other/ngoi-nha-mo-uoc-p1-xac-dinh-ro-rang-muc-dich-mua.html

Phần 2, tôi sẽ hướng dẫn bạn các nội dung sau

• Cách tìm thông tin bất động sản qua Internet;
• Cách để liên hệ được với môi giới, chuyên viên bán hàng thật sự của dự án để lấy thông tin chính xác nhất và mới nhất
• Cách đọc tài liệu dự án và phân tích các thông tin:
  • Brochure giới thiệu dự án.
    • Thiết kế phối cảnh, tổng quan của dự án
    • Thiết kế mặt bằng cả dự án
    • Thiết kế mặt bằng tòa, tầng, căn của dự án
  • Cách đọc bảng giá
  • Cách đọc bảng hàng, quỹ căn của dự án
  • Phân tích chính sách bán hàng & bảng giá để biết chính xác giá thực tế của căn hộ
  • Kiểm tra Mẫu thỏa thuận đặt cọc
  • Kiểm tra Mẫu hợp đồng mua bán

1. Cách tìm thông tin bất động sản qua Internet

Tôi sẽ giả định một trường hợp bạn đã có gia đình và đang sống chung với bố mẹ, khi đó đa phần chúng ta sẽ lựa chọn 1 căn hộ mà không cách quá xa nhà mình đang ở (thông thường sẽ trong bán kính 2 – 5km – 10 phút đi đường) hoặc cùng quận/huyện để tiện cho việc Ông/Bà sang chơi & sang thăm Ông/Bà.

Nếu bạn đã xác định được căn hộ của mình nằm trong dự án nào ở đâu rồi thì rất dễ, còn không thì tôi có mẹo này để giúp bạn tìm được danh sách tất cả các dự án trên địa bàn mình quan tâm. Điều này sẽ giúp bạn có được nhiều thông tin dự án hơn để so sánh, tránh hối hận về sau.

Chúng ta sẽ dùng trang http://batdongsan.com.vn để tìm ra tất cả các dự án trên địa bàn của mình:

 

• Truy cập website batdongsan.com.vn – chọn đúng loại nhà muốn mua
• Chọn khu vực thành phố, quận huyện mà bạn đang quan tâm
• Kéo xuống một chút sẽ có phần chọn dự án, bấm vào sẽ hiển thị danh sách các dự án trong khu vực đó
• Lựa chọn và ghi lại các tên dự án mà bạn đang quan tâm để lấy thông tin

Sau đó bạn có thể xem tổng quan về các tin rao bán về dự án đó trên batdongsan.com.vn để đánh giá được mức giá của dự án, sàng lọc lại các dự án có mức giá vừa tầm tài chính của mình. Sự khác biệt về vị trí, đẳng cấp của các dự án dẫn đến sự chênh lệch lớn về giá, bạn cần phải biết sơ bộ rằng dự án này giá thế này có OK với bạn không. Điều này giúp bạn tránh mất thời gian tìm hiểu dự án xong nhìn thấy giá “lại ngất trên giàn quất” mặc dù rất thích nó.

Lời khuyên của tôi dành cho bạn trong bước này là bạn chỉ nên chọn các căn hộ ở dự án mà bạn có thể thanh toán tối thiểu 50% giá trị căn hộ (50% còn lại bạn có thể vay trả dần).

VD: Bạn đang có 1 tỷ, thì chỉ nên tìm các căn hộ tối đa 2 tỷ mà thôi. Mặc dù ngân hàng có thể cho bạn vay tới 70% giá trị căn hộ tuy nhiên việc vay số tiền lớn đòi hỏi bạn phải thanh toán tiền lãi + gốc hàng tháng nhiều hơn đồng nghĩa với áp lực tài chính hàng tháng sẽ cao hơn (cuộc sống sẽ căng thẳng hơn, …). Trong phần 3 của bài này tôi sẽ hướng dẫn bạn đánh giá xem “sức khỏe tài chính” của bạn có đỡ được khi vay ngân hàng không nhé!

2. Cách để lấy được thông tin chính xác nhất và mới nhất về dự án

Đề mục này dành cho những ai quan tâm mua một dự án đang xây dựng & chưa bàn giao, không dành cho những ai mua lại từ người mua trước đó.

Cái này tưởng đơn giản mà không hề đơn giản các bạn nhé 😀 Thông thường ở Việt Nam, chủ đầu tư của dự án không trực tiếp bán hàng mà sẽ thuê các đơn vị phân phối (sàn bất động sản) để bán hàng. VD: VinGroup không trực tiếp bán các sản phẩm Vinhomes mà thay vào đó có các Đại lý phân phối F1 (V-Land, …) đứng ra đại diện để bán, các đại lý phân phối chính thức này có thể tiếp tục kết hợp cùng các công ty bất động sản, văn phòng môi giới F2 khác để bán trong quỹ hàng họ đang có….

Các thông tin về dự án được truyền đạt theo thứ tự:

Chủ đầu tư > Đại lý phân phối F1 > Đại lý phân phối F2 > Chuyên viên tư vấn bán hàng

Như vậy là để lấy dược thông tin chính xác nhất và mới nhất về dự án, bạn sẽ cần gặp được Chuyên viên tư vấn bán hàng chuyên nghiệp thật sự tâm huyết với Dự án đó, và đang làm việc tại Đại lý phân phối trực tiếp dự án của Chủ đầu tư. VD: Mua Vinhomes Riverside The Harmony thì phải hỏi ngay đến nhân viên tư vấn của đại lý V-Land chẳng hạn!

Để tìm được các Chuyên viên tư vấn chuẩn này có 2 cách:

• Cách 1 <nên dùng>: Ra trực tiếp phòng bán hàng (thông thường nằm tại dự án luôn), sẽ có các chuyên viên tư vấn trực sẵn để hỗ trợ bạn.
• Cách 2: Tìm ra Website chính thức của Dự án. Các Website này có thể tìm được qua Website của chủ đầu tư, trên các Biển bảng tại dự án, thông qua đó sẽ có Hotline, Form đăng ký để yêu cầu tư vấn.
• Cách 3: Hỏi tôi! Ha ha ha!

Sau khi gặp được chuyên viên tư vấn rồi, bạn hãy yêu cầu đầy đủ các thông tin tài liệu về dự án qua Email hoặc bản cứng để về nhà nghiên cứu.

Danh sách các tài liệu cần có bao gồm:

• Brochure giới thiệu dự án.
  • Thiết kế phối cảnh, tổng quan của dự án
  • Thiết kế mặt bằng cả dự án
  • Thiết kế mặt bằng tòa, tầng, căn của dự án
• Bảng giá
• Bảng hàng, quỹ căn của dự án
• Chính sách bán hàng
• Mẫu thỏa thuận đặt cọc & mẫu hợp đồng mua bán

Lời khuyên của tôi dành cho bạn ở bước này là hãy tham khảo thông tin từ nhiều Chuyên viên tư vấn, hãy để ý kỹ 3 tài liệu: Quỹ căn, Bảng giá, Chính sách bán hàng để so sánh xem có khớp hay không, thông tin của ai được cập nhật nhanh hơn và thường xuyên hơn. Qua đó chọn ra cho mình 1 Chuyên viên tư vấn chất lượng, uy tín nhất.

3. Cách đọc tài liệu dự án và phân tích thông tin như một chuyên gia bất động sản

3.1 – Hướng dẫn đọc Brochure giới thiệu dự án

Brochure của dự án thường được in ấn rất ngon nghẻ và đầy đủ thông tin về ý tưởng dự án, vị trí dự án, liên kết vùng của dự án đối với các địa điểm tiện ích lân cận. Đặc biệt là các thiết kế chi tiết về phối cảnh, tổng quan dự án cũng như mặt bằng căn, tầng.

Cầm quyển Brochure trên tay, hãy nhớ lại mục đích mua căn hộ của bạn ở phần 1 xem dự án này có đáp ứng được mục đích đó hay không?

Nếu cảm thấy OK, hãy xem xét tiếp các vấn đề sau:

• Chủ đầu tư có uy tín hay không?
  Nhiều dự án xây xong hết phần thô rồi vẫn chết đứng vì chủ đầu tư không đủ năng lực, thiếu tiền, … kết quả là người mua bị ngâm tiền cho đến khi dự án được tiếp tục.
• Có đủ chỗ để xe đáp ứng cho cư dân hay không?
  Nếu gia đình bạn không có ô tô thì không sao, nếu có thì đây là vấn đề rất đáng quan tâm đấy, VD 1 tòa nhà 40 tầng mà chỉ có 3 hầm lại còn phục vụ cả Trung tâm thương mại nữa thì chắc chắn sẽ có nhà phải để ô tô ở ngoài đường =))
• Đơn vị vận hành & quản lý tòa nhà là đơn vị nào?
• Tiện ích, thời gian, tiến độ bàn giao có đáp ứng được nhu cầu của bạn không?
• …

Nếu OK, hãy xem xét tiếp, nếu không OK – xem thông tin dự án khác luôn.

Nếu OK, hãy lựa chọn ra vị trí căn hộ mình mong muốn, có người thích chọn căn hộ theo hướng ban công hoặc hướng cửa ra vào. Theo tôi thì nhà chung cư không quá quan trọng việc hướng mà cần quan trọng về “ánh sáng vào nhà”. Tôi đã từng ở 1 căn hộ rộng, đẹp phù hợp hướng nhưng mà nó lại bị chắn View & chắn ánh sáng tự nhiên, cực kỳ bí bách. Bạn cứ tưởng tượng phơi quần áo mà không có nắng xem 🙁

Hãy tưởng tượng ra vị trí mặt trời di chuyển quanh tòa nhà và xem xem căn hộ mình chọn liệu có đầy đủ ánh sáng tự nhiên hay không. Sau đó hãy tính đến chuyện khác.

Còn nếu quan trọng về hướng hợp tuổi thì theo Phong Thủy, phải là hướng của CẢ TÒA NHÀ mới chuẩn! Vui lòng mời thầy phong thủy bạn nhé ^^!

3.2 – Hướng dẫn xem Bảng giá các căn hộ của dự án

VD đối với bảng giá dự án này:

• Phân biệt diện tích Thông thủy và diện tích Tim tường: Nhiều đơn vị giờ vẫn báo đơn giá theo diện tích Tim tường (là diện tích bao gồm cả cột, tường trong căn hộ) để gây ảo giác giá rẻ cho người mua nhưng chính xác bây giờ là phải báo đơn giá theo diện tích Thông thủy.
  Hiện nay nhiều dự án được xây bằng công nghệ mới Ghép bê tông với tường chịu lực nên diện tích thông thủy chỉ nhỏ hơn diện tích tim tường 1 chút. Nhưng với những dự án mà xây chằng chịt cột, hoặc bị chuyển đổi quy hoạch từ Văn phòng sang nhà ở thì trong nhà bạn sẽ nhiều vết lồi lõm cột chống, diện tích chênh lệch có thể rất lớn.
• Lưu ý Giá bán căn hộ phải là giá bán đã bao gồm VAT và 2% kinh phí bảo trì: Đây cũng là một trong các cách gây ảo giác giá rẻ cho người mua. Bạn có thể gặp rất nhiều các quảng cáo căn hộ giá chỉ từ 1,6 tỷ (nhưng thực ra là chưa bao gồm VAT & KPBT), thực tế để mua bạn sẽ phải bỏ ra ~1,8 tỷ cho căn hộ đó.
• Đánh giá mức chênh lệch giá giữa căn thường và căn góc, căn cùng vị trí nhưng khác tầng: Đơn giá sẽ thay đổi với những căn Góc, view đẹp, tầng đẹp, số đẹp … Hãy cân nhắc và xem xét kỹ mức độ chênh lệch giá này theo bạn có hợp lý hay không, liệu có đáng bỏ ra 1 khoản chênh lệch lớn để sở hữu nó hay không? Chúng ta nên ưu tiên giá trị sử dụng trong trường hợp này! Tuy nhiên trong trường hợp bạn thừa tiền thì “mình thích thì mình mua thôi“
• So sánh các bảng giá của các chuyên viên tư vấn bạn đã gặp để xem có khớp hay không: Thông thường bảng giá được cập nhật mới sau một thời gian, nếu chuyên viên tư vấn mà làm nhiều dự án có thể sẽ không cập nhật đúng & kịp thời bảng giá mới.
• Đánh giá giá bán này có hợp lý hay không: Cái này mới khoai này, và không chuyên viên tư vấn nào nói với bạn cái này đâu vì chưa chắc họ đã có nhiều thông tin như bạn để đưa ra đánh giá. Bạn cần nắm được mức giá của các dự án xung quanh. So sánh về tiêu chuẩn bàn giao căn hộ (về nội thất, ngoại thất…), so sánh về tiện ích, so sánh về vị trí để đưa ra quyết định. Bạn có thể yêu cầu Chuyên viên tư vấn so sánh hộ và đưa ra ý kiến của mình.

Có 1 mẹo nhỏ ở đây nữa là bạn có thể yêu cầu Chuyên viên tư vấn gửi các phiên bản cũ hơn của bảng giá dự án để so sánh với bảng giá hiện tại để đánh giá cách bán hàng của Chủ đầu tư. Thông thường giá bán sẽ tăng dần theo thời gian và tiến độ hoàn thành dự án, tuy nhiên cũng có nhiều trường hợp giá bán không thay đổi trong một thời gian rất dài (điều này hay gặp ở các chủ đầu tư nước ngoài)

3.3 – Hướng dẫn đọc Bảng hàng, quỹ căn của dự án

Bảng hàng hay còn gọi là Quỹ căn của dự án là Tài liệu hiển thị tình trạng Mua-Bán của các căn hộ trong dự án, để kiểm tra xem 1 căn hộ đã bán hay chưa.

Các nhìn thì cũng đơn giản thôi, các bạn đối chiếu Mã căn hộ & Tầng để xem ô đó được tô màu gì, sau đó đối chiếu màu với chú thích của tài liệu. VD trong Bảng hàng trên thì căn A3 tầng 7 đang được tô màu trắng tức là vẫn còn có thể mua được. Các căn màu đỏ là đã bán, các căn màu xanh thì cần phải yêu cầu kiểm tra.

Lời khuyên của tôi trong phần này dành cho bạn là hãy tham khảo bảng hàng của nhiều Chuyên viên tư vấn, như tôi nói ở Phần 2 thì 1 dự án được chia cho nhiều đại lý phân phối, quỹ hàng của mỗi đại lý có thể khác nhau (có những căn hộ ở đại lý này không có nhưng ở đại lý kia lại có chẳng hạn). Chúng ta cần thông tin đầy đủ nhất, chính xác nhất để quyết định sáng suốt nhất.

3.4 – Hướng dẫn phân tích Chính sách bán hàng

Sau khi đã lựa chọn được căn hộ rồi thì chúng ta sẽ để ý đến chính sách bán hàng của dự án. Chính sách bán hàng được thay đổi thường xuyên vì vậy bạn cần yêu cầu chính sách bán hàng mới nhất của dự án. Hãy chú ý đến các thông tin sau:

• Tiến độ đóng tiền thanh toán căn hộ: Hãy cân đối xem dòng tiền của bạn có đáp ứng được tiến độ thanh toán hay không.
• Chính sách hỗ trợ tài chính: Nếu bạn vay ngân hàng để mua thì sẽ cần lưu ý phần này. Hãy để ý chính xác ngân hàng nào hỗ trợ cho vay, chính sách ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc như thế nào trong thời gian bao lâu, các chế tài nếu bạn trả nợ trước hạn, tất cả các thông tin này là cơ sở để chút nữa tôi hướng dẫn bạn cách tính dòng tiền ngân hàng như 1 chuyên gia tài chính.
• Chính sách quà tặng, ưu đãi, chiết khấu khác: Tùy vào từng thời điểm Chủ đầu tư có thể có những các chính sách ưu đãi đặc biệt bổ sung dành cho khách hàng, VD chiết khấu đặc biệt trong ngày mở bán, 50 khách hàng đầu tiên … hay tặng gói nội thất, xe hơi, xe máy. Hay đơn giản là nếu bạn thanh toán luôn 100% giá trị căn hộ thì sẽ được chiết khấu khủng & hưởng lãi suất trên số tiền thanh toán sớm.

Từ các thông tin trong Chính sách bán hàng, bạn có thể dễ dàng tính ra được số tiền thật sự mình phải bỏ ra cho căn hộ này là bao nhiêu. Là tiền đề để đến bước 2 tính toán dòng tiền như 1 chuyên gia tài chính xem “sức khỏe tài chính” của bạn có mua được căn hộ này hay không.

3.5 – Hướng dẫn lập bảng tính dòng tiền như 1 chuyên gia tài chính

Thông thường 1 chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp sẽ lập được bảng tính dòng tiền tương ứng với Chính sách bán hàng theo yêu cầu của bạn. Tuy nhiên, tôi muốn hướng dẫn bạn luôn ở đây để bạn có thể tự lập cho mình 1 bảng tính dòng tiền mua căn nhà mơ ước của chính mình. Ngoài ra đây cũng là kiến thức tài chính mà tôi thấy rất hay và thiết thực cho cuộc sống mà ai cũng nên biết để giải quyết các vấn đề tài chính của mình.

< Tôi sẽ làm clip và cập nhật sau nhé 😀 >

3.6 – Những điểm cần lưu ý trong Mẫu thoả thuận đặt cọc & mẫu hợp đồng mua bán

Phần này rất quan trọng, hãy đọc thật kỹ tất cả các điều khoản và thật cân nhắc trước khi đặt bút ký. Thông thường bạn cần quan tâm đến các điều khoản sau:

• Các điều khoản phạt khi trễ hạn đóng tiền
• Các điều khoản nói về pháp lý của dự án, quyền quản lý & sử dụng của các bên tham gia
• Các cam kết về tiện ích, chỗ để xe, phí bảo trì, phí dịch vụ hàng tháng
• …

Đến đây là cũng hòm hòm rồi đấy, Phần 3 là phần hướng dẫn bạn xách tiền lên và mua “ĐÚNG NƠI, ĐÚNG CHỖ”.

Xem phần 3 tại: https://buiquochung.com/other/ngoi-nha-mo-uoc-p3-xach-tien-len-va-mua.html